央行行长说"货币化进程已基本结束"：这件事怎么来的，结束后我们该怎么办
《扬州授信内参》 · 2026-09-27
9 月 16 日，《求是》刊发了中国人民银行党委书记、行长潘功胜的署名文章《深刻认识中国金融结构变迁 提升金融服务实体经济适配性》。
文里有一句被到处引用："货币化进程已基本结束"。
网上的解读以两种最多：一种说"国家要收紧钱了"，一种说"房子彻底完了"。都太片面。
这篇不逐句解读政策，只讲三件事：这件事怎么来的、它改变了什么、结束后跟我们有什么关系。
一、什么是"货币化"：把不能买卖的东西，变成能买卖的
文章的原话是：
改革开放以来，中国从过去的实物分配为主改为货币分配，越来越多的商品、住房借助货币来标注价值，以货币为媒介进行交易，融资需求也快速增加，金融总量增长较快。
用日常话讲：过去很多资源是"分配"的——分房子、发票证、按计划调拨，钱起不了多大作用。货币化，就是把这些东西一件件改成"用钱计价、用钱交易"。
它分三层走。先是商品：上世纪 80 年代放开农产品和轻工品交易，个体户、乡镇企业起来了。
接着是劳动力。人可以自由找工作，工资成为收入的主要形式。
然后是土地和住房。这一步最重，红利也最大。
二、中国这条路，比欧美快得多
这一点值得单独说，因为它决定了我们这代人的处境。
欧美走的是"慢版本"。英国从 17 世纪末建立国债和银行体系（1694 年英格兰银行成立）。到 18、19 世纪工业革命期间，土地、劳动力、资本先后进入市场，前后两三百年。
美国是 20 世纪以后，随着金融深化和资产证券化逐步完成。日本是战后高速增长叠加土地价格长期上涨，形成所谓的"土地神话"。
这条路是自然演化出来的要素市场化，没有中国这种一次性房改、土地使用权集中出让的制度安排。
中国走的是"压缩版"，几十年集中完成。几个节点很清晰：
- 1988 年宪法修正案：明确"土地的使用权可以依照法律的规定转让"；
- 1990 年，国务院发布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第 55 号），土地有偿出让有了具体规则；
- 1998 年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23 号）停止住房实物分配，住房走向市场化。
《求是》那篇文章里有一句定调的话："各国历史路径、银企关系、法律制度等不同，金融结构没有统一模式。"意思是：中国这条路是特殊的，不能照别人的剧本套。
快有快的好处，也有压力。好处是几十年走完别人几百年的路，工业化和城镇化拿到了资金。
压力是：别人几百年慢慢消化的红利和风险，我们压缩在几十年里集中释放——这是我的看法，不是文件表述。上行周期增长快，进入结构调整阶段后，压力也会集中显现。
三、这几十年，货币化改变了什么
第一，它给增长装了一台大发动机。土地、住房从"不能交易"变成"能计价、能抵押"，一下子释放出天量融资需求。抵押物也长期是银行授信的重要参考。
文章给的数据是：我国社会融资规模存量超 460 万亿元、广义货币余额超 350 万亿元、贷款余额超 280 万亿元。
第二，它改变了财富的形态。货币化之前，一个家庭有没有钱，主要看工资和存款。货币化之后，房子成了普通家庭最大的一笔资产，而且能抵押、能变现。
第三，也是最容易被忽略的一点：GDP 是流量指标，不含存量资产涨价。
GDP 统计的是当年新生产出来的产品和服务。原有房产涨价、二手房买卖，只是存量资产的换手和估值变化，不计入 GDP。
这就解释了很多人的疑问：为什么那些年经济增速那么高，不同家庭的财富感受却差那么多？
因为那轮财富增长，很大一部分来自存量资产的重估，而重估的红利不是平均分的。
早进入市场的人、早持有核心城市房产的家庭、土地开发链条上的企业和从业者、能拿资产去抵押融资的企业，拿到了更多。
只有工资收入、没有资产的人，以及晚一步进城买房的年轻人，感受到的更多是"什么都在涨，就是我的钱没涨"。
这不是抱怨，是看懂这轮周期的钥匙。
四、"结束"以后会怎样：好的和难的两面，都说清楚
"货币化进程已基本结束"的意思是：靠"把新东西变成可交易资产"来扩张总量的阶段，走完了。
它不等于钱变少，也不等于房子一文不值，而是财富逻辑换了一套算法。对谁有利、对谁有压力，分开看。
相对有利的三类人：
- 刚需的年轻人。房产普涨的基础不在了，买房这件事更多回到"住"本身——对准备上车的人，未必是坏事。
- 靠专业和手艺吃饭的人。资产不再是财富放大器，技能、经验、客户关系这些"带得走的东西"，价值就上来了。
- 老老实实做主业的实体小微企业。我们在一线看到的情况是：银行问得越来越细的，是你靠什么还——而不只是你押了什么。有纳税、有开票、有对公流水、有稳定回款的经营者，在这套逻辑里是受益的。
相对承压的三类人：
- 持有多套房产、指望自然升值的人。逻辑变了，房子拿着本身就有成本。
- 地产及建材、家装等链条上的从业者。行业总量在收缩，这是中长期的结构变化。
- 习惯加杠杆博资产增值的人。价格不再单边上涨，利息却仍要持续用现金还。
有一点要说清楚：日本 1990 年以后的长期调整常被拿来类比，但两国的城镇化阶段、政策工具、产业基础都不一样。不能简单画等号。我们需要的是看懂逻辑，不是被"崩盘论"或者"下一轮还会靠房"这两种极端带着走。
五、普通人、小老板该怎么应对
第一，认知先换过来。过去二十年的默认答案是"有钱就买资产，资产自然会涨"；现在这句话过期了。新的答案只有一句：能持续产生现金流的能力，才是真正的资产。
第二，个人层面，别把家庭资产全压在不动产上。不是说房子不能买，而是"把一辈子押在一类资产上、等它升值"这个策略，风险收益比已经变了。同时把技能和健康当成投资——这两样是别人拿不走的。
第三，小老板层面，四件事最实在：
- 业务上，优先接回款好的订单，控制垫资和坏账，少在同质化里内卷。现金流比营收数字重要。
- 资产上，不盲目扩张厂房商铺。要添置之前先算一笔账：这项资产每年带回来多少现金、花掉多少现金。
- 负债上，利息必须由主业利润覆盖。别借钱去赌资产升值——这套玩法在货币化时代成立，在货币化结束之后不成立。
- 财税上，规范做账、如实申报、走对公流水。这几年一个明显的感受是，银行问得最多的，就是纳税、开票和对公流水能不能互相对上。新逻辑奖励的是老实人，这一条现在比以前更值钱。
一句实在话
货币化时代落幕，"靠资产估值抬升"的红利窗口关闭了。往后无论是个人攒钱，还是做企业、去融资，核心都不再是"持有多少不动产"，而是能不能持续创造稳定的现金流。
这件事想通了，就不会在别人喊"崩了"的时候慌，也不会在别人喊"下一轮又来了"的时候冲。只有顺从历史潮流，才不会迷失方向。
明天可以先做一件小事：把自己名下的不动产列一张表——每处现在大概值多少、每年要还多少、租出去能收多少。算完这一步，就知道哪些是资产，哪些是负担。
如果是企业主，这周再补一件：让会计把近 12 个月的纳税记录和对公流水导出来，按月排一遍。资料梳理清楚后，再和你的客户经理沟通。
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本文只讲公开政策与公开信息，不构成任何投资建议，也不构成信贷办理承诺；具体以官方发布和经办机构最新规定为准。
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常见问题
"货币化进程已基本结束"是不是说国家要收紧货币了？
不是。这句话出自《求是》2026 年 9 月 16 日刊发的中国人民银行党委书记、行长潘功胜署名文章《深刻认识中国金融结构变迁 提升金融服务实体经济适配性》。原文的意思是：靠"把原来不能用钱买卖的东西变成能用钱计价、能交易、能抵押"来扩张金融总量的阶段走完了，往后重点在结构优化和适配度提升，而不是宏观金融总量的持续扩张。文章里还有一句更直接的：要"淡化对数量目标的关注，特别是对贷款单一渠道的关注"。
"货币化"到底指什么？
就是把过去靠"分配"的资源，一件件改成用钱计价、用钱交易。它分三层走：先是商品（上世纪 80 年代放开农产品和轻工品交易）；接着是劳动力（人可以自由找工作，工资成为收入主要形式）；然后是土地和住房，这一步最重、红利也最大。
为什么中国这条路几十年就走完了，欧美却走了几百年？
因为制度安排是集中推开的。中国有三个清晰节点：1988 年宪法修正案明确"土地的使用权可以依照法律的规定转让"；1990 年国务院发布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第 55 号），土地有偿出让有了具体规则；1998 年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23 号）停止住房实物分配，住房走向市场化。欧美是几百年里自然演化出来的要素市场化，没有这种一次性集中改革的安排。《求是》那篇文章也写了一句定调的话："各国历史路径、银企关系、法律制度等不同，金融结构没有统一模式。"
GDP 一直在增长，为什么很多家庭的财富感受没那么强？
因为 GDP 是流量指标，统计的是当年新生产出来的产品和服务。原有房产涨价、二手房买卖，只是存量资产的换手和估值变化，不计入 GDP。所以那轮财富增长里，很大一部分来自存量资产的重估，而重估的红利不是平均分的：早进入市场的人、早持有核心城市房产的家庭拿到了更多；只有工资收入、没有资产的人，感受就更弱。
货币化结束以后，哪些人相对有利、哪些人相对承压？
相对有利的是三类：刚需的年轻人（房产普涨的基础不在，买房更多回到"住"本身）；靠专业和手艺吃饭的人（资产不再是财富放大器，技能和经验的价值上升）；老老实实做主业的实体小微企业。相对承压的也是三类：持有多套房产、指望自然升值的人；地产及建材、家装等链条上的从业者；习惯加杠杆博资产增值的人。需要说明的是，日本 1990 年以后的调整常被拿来类比，但两国城镇化阶段、政策工具、产业基础都不一样，不能简单画等号。
银行是不是不再看抵押物了？
不能这么说。从公开政策看，金融监管总局今年印发的《关于做好 2026 年小微企业金融服务工作的通知》把口径从上一年的"保量、提质、稳价、优结构"改成"稳投放、优结构、提质量、可持续"，不再设全国统一的贷款增速考核指标，并明确要做好首贷、信用贷、中长期贷款支持。我们在一线看到的情况是：银行问得越来越细的，是你靠什么还——而不只是你押了什么。所以有厂房是加分项，但它替代不了对还款来源的说明。另外，经营用途贷款不得违规流入房地产领域，这条一直是明确的。
那做企业的现在该准备什么？
把"靠什么还"做成能随时拿出来的东西，四样最实用：近 12 个月的纳税记录、对公账户流水、主要客户的订单和合同、应收账款的账龄表。这四样凑齐，谈融资时就不用靠嘴解释。同时守住两条：利息必须由主业利润覆盖；别借钱去赌资产升值。
本文为一般性财税与融资数据知识分享，不构成对任何金融产品的宣传推介，也不构成办理承诺。涉及具体政策以官方发布为准，涉及授信以银行审批口径为准。
内容审定：扬州圆融财税 · 近 30 年国有银行一线（结算与信贷方向） 最后更新：2026-09-27
